Administradores de fincas

Aunque la ley no exige su contratación, es recomendable contar con una persona ajena a la finca que se mantenga imparcial ante las posibles controversias entre los propietarios

Figura controvertida

- Imagen: Sergio -

La figura del administrador suscita, con frecuencia, opiniones encontradas entre los propietarios de una comunidad: desde el consabido "cobra todos los meses y no hace nada" hasta el reconocimiento de que "es el único que logró poner orden en el edificio"; desde las acusaciones de no rendir cuentas, hasta los elogios por su paciencia y búsqueda de la armonía entre los vecinos. Más allá de la controversia, lo cierto es que la tarea del administradorha ganado en complejidad desde que se reglamentó la profesión en 1968: la evolución de las comunidades y la ampliación y diversificación de los servicios requieren respuestas muy diferentes a las de hace 40 años. Y, aunque la ley no exige su contratación, es recomendable contar con una persona imparcial ajena a la finca ante las posibles diferencias que puedan surgir entre vecinos.

Determinar hasta qué punto es necesario contratar los servicios de un administrador externo a la comunidad implica analizar la situación desde tres perspectivas:

• Legal: ¿la ley obliga a contar con un administrador?
• Práctica: ¿su trabajo puede ser desempeñado por un propietario cualquiera, o requiere de conocimientos específicos?
• Económica: ¿cuánto cuesta un administrador? ¿merece la pena la inversión?

Perspectivas legal y práctica

La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 -modificada por la Ley 8/1999- establece en su artículo 13 que las funciones del secretario y del administrador "serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia". Por lo tanto, la ley no obliga a contratar a nadie y hacerlo responde a una decisión de los vecinos de la comunidad.

La ley no obliga a contratar a un administrador y hacerlo o no responde a una decisión de los vecinos

El mismo artículo agrega más adelante que el cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas. La cualificación y el reconocimiento legal que menciona la ley como requisito para poder desempeñar la función de administrador de fincas se obtiene de dos maneras:

• Estando en posesión de alguno de los siguientes títulos: licenciado en Derecho, Ciencias Políticas, Económicas, Empresariales, Veterinaria o Ingeniería Técnica Agrícola, Forestal o Agrónoma.
• Cursando el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, promovido por el Ministerio de Fomento e instrumentado por una docena de universidades españolas. La formación, de tres años, incluye contenidos de varias ramas del Derecho (inmobiliario, privado, administrativo, tributario), economía y contabilidad, sociología y planificación urbana, construcción y normas tecnológicas de edificación, gestión medioambiental, técnicas de reuniones y dirección de grupos, entre otros. Este corpus de conocimientos habla por sí solo de los desafíos a que se enfrenta un administrador en la actualidad. Según información suministrada por la Universidad de Alcalá de Henares, una parte significativa de los inscritos en la carrera son profesionales inmobiliarios en ejercicio.
• Otro requerimiento legal para ejercer es estar colegiado.

Tareas múltiples

- Imagen: Juan Pablo Olmo -

Lejos quedó la época en que el trabajo del administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz, cambiar las bombillas y contratar a alguien para que limpiase la entrada y los pasillos. Por definición, el administrador de fincas se ocupa, en la actualidad, de gestionar el patrimonio común de la comunidad y atender a su conservación y rentabilización. Ese patrimonio puede incluir infraestructura -ascensores, garajes, jardines, trasteros...- y servicios varios -portería, conserjería, seguridad, limpieza, televisión y cable, calefacción y aire acondicionado centralizados...-, cuya administración requiere conocimientos legales, técnicos, contables, financieros, arquitectónicos, urbanísticos y, lo que no es menos importante, tiempo para ocuparse de ellos.

Esta multiplicidad de tareas es evidente en fincas grandes y con muchos servicios. Pero son numerosos también los edificios con menos de diez propietarios y servicios básicos (electricidad, limpieza...), cuya administración podría ser gestionada sin mucha dificultad por parte del presidente o el secretario, lo que ahorraría a los vecinos el costo que supone contratar a un profesional.

Un edificio con 25 propiedades, portería, ascensor y garaje supone unos honorarios de administración de unos 19 euros mensuales por propietario

Cuánto cuesta su contratación

La del administrador de fincas es una profesión libre, por lo tanto sujeta a la ley de oferta y demanda: no cuesta lo mismo en ciudades como Madrid o Barcelona que en centros urbanos más pequeños. En una misma ciudad también varía según la zona en que se encuentre la finca. Los honorarios se calculan en función del número de horas mensuales de dedicación, lo que depende directamente de la cantidad de componentes (viviendas, locales, garajes) y servicios.

El Colegio de Administradores de Madrid, por ejemplo, establece una tarifa orientativa de 38 euros la hora, y ofrece un sistema para calcular las horas de trabajo según los criterios antes mencionados. Por ejemplo, un edificio con 25 propiedades, portería, ascensor y garaje mediano supone unos honorarios de administración de 476 euros por mes, unos 19 euros por propietario (la junta de la comunidad puede acordar una cuota acorde con el uso de los servicios, como que los que vivan en la planta baja o no tengan coche paguen menos).

De todos modos, cada administrador decide cuánto cobrar; hay ejemplos de profesionales que cobran 6 euros por propietario, o incluso menos. Pero conviene tener en cuenta que si la cifra está fijada en 2 euros por vivienda hay que sospechar de la calidad del administrador contratado.

DESHACERSE DE UN MAL ADMINISTRADOR

Según la Ley de Propiedad Horizontal, las funciones del administrador (junto con las de presidente y secretario) se renuevan en cada junta anual de propietarios. La junta también puede convocarse en forma extraordinaria para revocar al administrador en cualquier momento si hay una "causa justa". Por su parte, el administrador, si considera que ésta no existe, puede entablar una demanda por daños y perjuicios (porque hay un contrato de por medio) y pedir una indemnización.